Depuis le 1er juin, la période de grâce permettant aux acheteurs de logements de bénéficier d’un allègement fiscal a été ramenée à 24 mois, après l’expiration d’une législation temporaire qui l’avait réduite à 18 mois. Cette mesure vise à faciliter l’acquisition de logements tout en stimulant l’offre sur le marché immobilier.
Un retour à la période de grâce de 24 mois
Jusqu’au 31 mai, les acheteurs de logements pouvaient bénéficier d’un allègement fiscal, notamment d’une exonération de la taxe sur les plus-values, à condition de vendre leur ancien logement sous un délai de 18 mois. Cette période avait été réduite par une législation temporaire entrée en vigueur en 2023 pour encourager la libération de logements sur le marché. Cependant, cette législation a expiré sans être renouvelée, entraînant le retour automatique à une période de grâce de 24 mois.
Les avantages fiscaux pour les acheteurs
Cette période de grâce prolongée offre aux acheteurs plusieurs avantages fiscaux significatifs :
- Exonération de la taxe sur les plus-values : Les vendeurs peuvent bénéficier d’une exonération totale de la taxe sur les plus-values jusqu’à un montant de 5 008 000 shekels pour la vente de leur ancien et unique logement ;
- Réduction de la taxe d’acquisition : Les acheteurs peuvent bénéficier d’une réduction de ladite taxe sur le nouveau logement, à condition qu’ils soient considérés comme propriétaires d’un seul logement. Par exemple, pour un logement d’une valeur jusqu’à 1 978 745 shekels, la taxe est nulle. Au-delà de ce montant, des taux progressifs s’appliquent.
Ces mesures visent à encourager la mobilité sur le marché immobilier, permettant aux propriétaires de vendre leur ancien logement et d’en acquérir un nouveau sans être pénalisés fiscalement.
Perspectives législatives et économiques
Bien que la période de grâce ait été rétablie à 24 mois, le ministère des Finances et l’Autorité fiscale n’ont pas encore proposé de législation permanente sur ce sujet. Une proposition de loi visant à prolonger la période de grâce à 24 mois de manière permanente est en cours d’examen, mais n’a pas encore été adoptée.
Cette incertitude législative peut avoir des implications sur le marché immobilier. D’une part, elle offre une opportunité pour les acheteurs de bénéficier d’avantages fiscaux à court terme. D’autre part, elle introduit une certaine instabilité qui pourrait influencer les décisions d’achat et de vente.
Un marché immobilier en mutation
Le marché immobilier israélien traverse une période de transition marquée par une offre excédentaire et une demande fluctuante. En mars 2025, environ 81 000 appartements neufs demeuraient invendus, représentant près de 19 mois de stock au rythme actuel des ventes.
Cette situation est particulièrement évidente dans des villes comme Tel Aviv et Jérusalem, où respectivement 9 200 et 7 500 unités restent sur le marché.
Cette surabondance d’offres est en partie due à une baisse de la demande, exacerbée par des taux d’intérêt élevés. Les paiements mensuels des prêts hypothécaires ont augmenté d’environ 30 % par rapport aux loyers mensuels équivalents, inversant ainsi la tendance historique où l’achat était souvent plus avantageux que la location.
Paradoxalement, malgré cette offre excédentaire, les prix des logements continuent d’augmenter. En février 2025, les prix des logements ont augmenté de 7,3 % par rapport à l’année précédente, avec des hausses notables à Tel Aviv et Haïfa.
Comparaison internationale : Israël face aux défis mondiaux
À l’échelle mondiale, de nombreux pays font face à des défis similaires en matière de logement. Aux États-Unis, par exemple, les taux d’intérêt élevés ont également freiné l’accessibilité à la propriété, entraînant une augmentation de la demande de logements locatifs. En Europe, des pays comme l’Allemagne et la France ont mis en place des politiques visant à stimuler la construction de logements abordables pour répondre à la demande croissante.
Cependant, Israël se distingue par la rapidité avec laquelle son marché immobilier a réagi aux changements économiques et politiques. Les mesures fiscales, telles que la période de grâce prolongée, sont des outils utilisés pour ajuster l’offre et la demande, mais elles doivent être accompagnées d’autres politiques structurelles pour assurer la stabilité à long terme du marché immobilier.
Le rétablissement de la période de grâce de 24 mois représente une mesure favorable pour les acheteurs immobiliers, leur offrant des avantages fiscaux substantiels. Cependant, l’incertitude législative persistante souligne la nécessité d’une réforme durable pour assurer la stabilité et la prévisibilité du marché immobilier.
Il est essentiel que les décideurs politiques prennent en compte les dynamiques économiques actuelles et les leçons tirées des expériences internationales pour élaborer des politiques efficaces et équilibrées.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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