Chaque location est encadrée par un contrat conclu entre les deux parties. Celui-ci établit les droits et les obligations du propriétaire et du locataire pour une période donnée.
La location d’un logement en Israël est régie notamment par la Tenancy and Borrowing Law, 1971 ainsi que par la Fair Rental Law, 2017.
⇒ Le locataire a l’obligation de payer le loyer à la date convenue, d’entretenir le logement, et de respecter les clauses du contrat.
⇒ Le bailleur (propriétaire) doit fournir un logement habitable, assurer les réparations normales (hors dommages imputables au locataire), respecter la vie privée du locataire, etc. Pour se prémunir contre les impayés, le bailleur peut demander des garanties : dépôt de garantie, chèque postdaté, reconnaissance de dette (shtar hov), voire garantie bancaire.
Le dépôt de garantie / la caution — s’il existe — peut être utilisé pour couvrir des loyers impayés, factures non réglées ou dégradations, mais son montant est plafonné (en général à 3 mois de loyer maximum pour une durée de location d’un an).
Quand un locataire cesse de payer son loyer, plusieurs étapes — informelles ou légales — sont possibles avant l’éventuelle expulsion :
- Relance / mise en demeure / demande de régularisation
— Le bailleur peut envoyer un avertissement, rappeler le montant dû, demander le paiement ou un plan d’apurement. Cela peut être suffisant si le locataire régularise rapidement. - Utilisation des garanties
— Si un dépôt de garantie, un chèque postdaté, une reconnaissance de dette ou une garantie bancaire ont été signés, le bailleur peut tenter d’utiliser ces dispositifs pour couvrir les impayés. Toutefois, toute saisie doit respecter les règles : la banque doit informer le locataire, ce dernier peut s’opposer, etc.
Mais attention : les garanties n’excluent pas nécessairement la nécessité d’une procédure judiciaire si le locataire refuse de payer ou de quitter les lieux. - Tentative de règlement amiable ou négociation
— Parfois, le dialogue peut aboutir à un accord — par exemple un paiement partiel ou échelonné. C’est souvent recommandé avant d’entamer des démarches longues.
Si les relances ou garanties ne suffisent pas, le bailleur peut recourir à la justice. Il peut lancer une action d’expulsion, lorsqu’un manquement (non-paiement, violation du bail…) justifie la reprise du logement. Il existe une procédure accélérée (“short eviction procedure”) — plus rapide que la procédure classique. Elle permet d’obtenir l’ordre d’expulsion souvent en 2 à 3 mois.
♦ Limitations et protections pour le locataire
Le droit israélien protège le locataire — même en cas d’impayés — pour éviter les expulsions arbitraires : un locataire ne peut pas être expulsé sans décision judiciaire. Il est interdit de changer les serrures, couper l’eau/électricité ou expulser par ses propres moyens…
♦ Conseils pratiques — Avant de louer, et face à un impayé
- Rédiger un contrat de bail clair, avec clause de garantie (caution, shtar hov, garantie bancaire…) et préciser les modalités de restitution ou d’utilisation de la garantie.
- Conserver toutes les preuves de paiement, relevés, communications, échanges — cela peut être utile si un jour un contentieux s’engage.
- En cas d’impayés, privilégier la relance amiable en premier, avant d’aller en justice.
- Si recours à la justice : bien s’assurer que la procédure accélérée est possible, et idéalement être accompagné par un avocat spécialisé en droit locatif.
Maître Lauren SAIAG
Spécialisée en Droit locatif
052-950-6207
Saiag.lauren@gmail.com
Ashdodcafe.com
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