Quand le bâtiment va, tout va!

Les promoteurs dénichent les surfaces à construire, les immeubles à rénover. Ils bâtissent et ils modernisent.

Il y a une forte demande solvable, celle des juifs du monde entier qui veulent s’assurer un pied à terre , qui souhaitent disposer d’une résidence secondaire pour le printemps ou l’automne à l’occasion des fêtes solennelles , ou simplement    « au cas où ».

immeuble Bauhaus à Tel Aviv

Le dernier salon Icube à Paris a été l’occasion de belles bousculades pour les candidats à l’achat. Mais il y a un revers à la médaille et la  réalité israélienne est celle des 46 500 logements vides que comptent les grandes villes du pays. Le plus souvent, ils ont été achetés  par des étrangers, Français, Américains, Britanniques, Russes, au coeur des grandes villes du pays. Le record va à Jérusalem avec, à ce jour, 10 000 appartements vides la majeure partie de l’année.

Pendant ce temps, étudiants, jeunes couples et familles modestes ne trouvent à se loger qu’en périphérie de la ville sainte, dans des cités-dortoirs situées de plus en plus loin de leur lieu d’activités. Face à cette réalité, le maire, Nir Barkat, a essayé, à plusieurs reprises, d’attendrir les propriétaires concernés en leur demandant de mettre en location les logements qu’ils n’occupent pas. La démarche est restée vaine.

tour neve tsedek

VIDES NEUF MOIS SUR DOUZE

Le ministre de l’Intérieur  vient de publier un décret doublant le montant des impôts locaux sur les appartements inhabités neuf mois sur douze. Pour le maire, « cette décision est un outil important qui va mettre sur le marché des milliers d’appartements qui iront aux jeunes couples…, des jeunes qui sont l’oxygène de la ville et pour qui nous nous battons afin qu’ils puissent y vivre… » Hypocrisie ! répondent ses adversaires qui rendent Nir Barkat responsable de la transformation du centre de Jérusalem en paradis pour les riches. Et puis il y a ceux qui s’indignent. Comme ce directeur de l’immobilier au sein d’un grand cabinet d’avocats qui voit dans cette mesure une grave atteinte au droit à la propriété : « Le propriétaire d’un bien qui décide de ne pas l’utiliser, quelles que soient ses raisons, n’a pas à être puni ! »

Payer plus d’impôts, ou consommer plus d’eau !

Ce décret va-t-il avoir des effets bénéfiques sur l’offre locative en provoquant par contrecoup une baisse des prix des loyers ? « Pas sûr », répondent les experts en immobilier. Car, pour eux, le phénomène des logements vides concerne surtout les habitations de luxe qui, si elles arrivent sur le marché locatif, ne seront pas à la portée de toutes les bourses. Le décret ne s’appliquera que pour deux ans, de 2014 à 2016. Ensuite, les fonctionnaires des différents ministères devront déterminer s’il a porté ses fruits ou non.

centre commercial Mamilla à Jérusalem

Les juifs non résidents en Israël qui sont nombreux à avoir investi dans des résidences de vacances à Jérusalem, Tel-Aviv, Netanya, etc., vont devoir choisir : payer deux fois plus d’impôts locaux, ou faire en sorte que les factures d’eau et d’électricité soient suffisamment importantes pour indiquer que le logement est occupé. C’est en effet par ce biais que les municipalités entendent contrôler si tel ou tel appartement est vraiment habité ou non. Un choix qui devrait concerner surtout les propriétaires de résidences plus modestes, pour qui cela pourrait représenter une charge supplémentaire non négligeable.

Ou bien alors, choisiront- ils d’occuper davantage leur résidence secondaire, notamment en la mettant à la disposition des membres de leur famille ou de leurs amis. Il y a au moins huit mois de climat agréable en Israël et si le transport aérien réussit à proposer des vols AR à trois cent euros, la partie serait gagnée. Quant aux jeunes israéliens qui voudraient des logements  pas chers en centre ville , qu’ils cessent de rêver . Dans aucune capitale, cela n’a été possible .

Ceux qui ont investi une partie de leurs économies en achetant un logement en Israël alors qu’ils vivent et travaillent ailleurs ont participé à la création de richesse dans le pays. S’ils veulent donner en location ou s’y refusent, ce n’est pas en les punissant fiscalement qu’on leur fera changer d’avis.

D’après Le Point

Si vous achetez aujourd’hui un logement sur plan, dont la construction n’a pas encore commencé, vous économiserez environ 20% sur le montant de l’acquisition, voire plus. Vérifiez également la possibilité d’investir dans un projet destiné à l’évacuation-rénovation.

Les prix de l’immobilier en Israël continuent d’augmenter. Selon l’évaluateur immobilier du gouvernement, en 2012 on observe une hausse des prix de 5%. Depuis mai 2007, c’est une hausse moyenne de 53%.

Cette situation peut profiter aux vendeurs et aux investisseurs mais c’est une autre histoire pour les jeunes couples désirant acheter leur premier logement. On leur demande aujourd’hui de débourser l’équivalent de 161 mois de salaire en moyenne, de deux à trois fois plus qu’un couple européen ou américain.

Alors quoi faire? Se tourner vers le marché de la location? Mais là-bas aussi on observe une hausse de 5% sur la dernière année, 8% sur la ville de Tel-Aviv, selon les données du bureau national des statistiques.

La seule solution consiste à contracter un crédit immobilier pour accéder à la propriété et il existe plusieurs moyens pour acheter moins cher que les prix du marché. Voici quelques pistes.

Un appartement neuf sur plan

Dans les zones à forte demande en Israël, le prix d’un appartement neuf aujourd’hui est moins cher que celui d’un appartement de deuxième main. En effet, l’achat d’un appartement ancien réserve de nombreux avantages pour l’acheteur et de ce fait la demande est élevée par rapport à un appartement neuf. Mais acheter un appartement sur plan, avant même que le promoteur ai obtenu tous les permis de construire, reviendra bien moins cher que l’achat d’un appartement neuf prêt à la livraison. Mais il est vrai que cela comprend de nombreux risques, comme l’a déjà démontré l’épisode de Heftsiba, même si aujourd’hui grâce à de nouvelles lois le risque s’est amoindri et l’achat d’un appartement sur plan est beaucoup plus sûr. La différence de prix entre un appartement dont la construction n’a pas encore commencée et celui d’un appartement dont la construction a déjà démarrée peut atteindre 20%.

Un appartement neuf dans un groupe d’achat

Bien que la banque d’Israël et le gouvernement ont pris une série de mesures contraignant les activités des groupements d’acheteurs dans l’immobilier, les groupes d’achat existent toujours bel et bien. L’achat à travers un groupe d’achat peut vous faire économiser de 10 à 15% sur le prix d’un appartement. Les activités de ce type se concentrent dans le centre du pays : Tel Aviv, Ramat Gan, Petah Tikva, hertzilia, Ramat hasharon, etc… Vous aurez besoin de beaucoup de patience pour cette sorte de projet et bien sur d’un professionnel reconnu qui dirige ce groupe d’achat avec succès. Il est a noter que les taux d’intérêt, eux, ne sont pas particulièrement intéressants.

Appartement ancien délabré

Mais également dans le segment de l’ancien il est possible d’économiser de 10 à 20% sur le pris d’achat. Ce sont en général des logements qui nécessitent des travaux importants. Si vous avez des mains agiles, la tête sur les épaules et du sang froid, vous pourrez assurément faire ces travaux pour une somme réduite. Mais avant tout achat, il faut faire intervenir un ingénieur du bâtiment pour une vérification approfondie afin de connaitre précisément qu’est ce que vous achetez et quels sont les travaux à réaliser.

Appartement ancien avant évacuation-réfection

Acheter un appartement dans un immeuble ancien dans lequel existe un risque d’évacuation constitue également une possibilité pour payer un prix modéré. Mais il faut mettre en garde sur le fait qu’il existe en Israël des dizaines voire des centaines d’immeubles qui nécessitent un programme de réfection mais à cause de divergences entre propriétaires et des problèmes de bureaucratie, le projet est toujours en attente et attend encore avant de sortir de terre. Plus on est certain que le projet va se réaliser, plus les propriétaires vont demander un prix élevé.

Appartement ancien avec décision rapide

Il existe aujourd’hui des logements qui doivent être vendus dans l’immédiat, en général après une relocalisation professionnelle, ce qui constitue une très belle opportunité pour acquérir un appartement à un très bon prix. Il faut juste se tenir prêt à prendre une décision rapidement et vérifier correctement tout les permis et documents du propriétaire et ne pas tomber dans le piège d’un arnaqueur.

Appartement sous administration judiciaire

L’achat à un mandataire judiciaire peut également être une bonne voie pour économiser sur le prix d’achat d’un logement. Ces transactions passent par un avocat désigné par le tribunal après qu’un propriétaire n’est pas honoré ses échéances de crédit immobilier ou pour des confiscations d’ordre divers. Sur le net, il existe de nombreux sites proposant ce type d’offre, mais avant tout achat prenez conseils avec un professionnel du secteur et armez vous de patience.

Appartement en périphérie

Encore une possibilité de trouver un logement à prix réduit : l’achat d’un appartement neuf ou ancien en périphérie. Plus il sera éloigné du centre du pays, plus le prix sera bas. Vous pouvez même étudier la possibilité d’aller habiter dans un yechouv ou un kibboutz en zone prioritaire (comme dans le Galil ou le Neguev par exemple) et de bénéficier d’avantages du ministère du logement.

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C’est le rêve de tout Tel avivien, peut-être plus en particulier celui des Français qui possèdent un appartement à Tel Aviv : vivre à Neve Tzedek.

Un appartement dans le petit Paris

Connaissez-vous Neve Tzedek? On l’appelle depuis toujours le Petit Paris. C’est un tout petit quartier au sud du centre de Tel Aviv, à l’ouest près de la plage. A Neve Tzedek, on trouve de tout : la plage n’est pas loin, Jaffa n’est pas loin, le centre-ville n’est pas loin, mais surtout le calme est tout proche. « Vivre à la campagne mais en centre-ville » comme disait la chanson de Jean-Jacques Goldman, c’est possible, avec un appartement à Neve Tzedek.

L’immobilier pour tous les goûts

Neve Tzedek est le plus ancien quartier de Tel Aviv. Il est né avant la ville elle-même et avant même Ahouzat Bait, la société qui a fondé la ville de Tel Aviv. Le quartier compte encore les maisons d’Aharon Chelouche, qui y construit la première maison, celle de Shimon Rokach, de Haïm Amzallag, de Zerah Barnet. Aujourd’hui, ce petit quartier calme qui fait penser au Marais à Paris, est surplombé d’une magnifique tour de luxe qui accompagne les maisons de type ancien mais rénovées et modernes, des rues de Neve Tzedek. Il faut compter 2 millions de shekels au minimum pour un appartement de 3 pièces datant des années 90 et les prix peuvent monter jusqu’à 5 millions de shekels pour un appartement de 5 pièces.

Un marché de luxe

Le mois dernier, s’est vendu à Neve Tzedek, un appartement de 3 pièces au prix de 2,05 millions d’euros. L’appartement est situé au rez-de-chaussée et possède une superficie de 64 mètres carrés. Des appartements plus grands, en étage, ont des prix plus élevés. Les grands projets d’habitation de construction récente ont des prix qui touchent les 5 millions de shekels. Le mois dernier, un appartement de 5 pièces rue Shabazi s’est vendu au prix de 4,88 millions d’euros. L’appartement a été construit il y a trois ans et est situé au premier étage de l’immeuble de trois étages. Sa superficie nette est de 160 mètres carrés, il comprend aussi un parking sur place. L’année dernière, un appartement duplex à Neve Tzedek a été vendu en novembre à 6 millions de shekels pour un immeuble de trois ans, avec une superficie nette pour l’appartement de 156 m². Pour ceux qui en ont les moyens, un appartement à Neve Tzedek est non seulement un rêve qui se réalise, mais aussi un investissement comme il n’est pas donné d’en faire.

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L’été favorise la hausse de l’ immobilier, en particulier avec la venue des acheteurs étrangers. En juillet les l‘ immobilier ont connu une hausse, en août, les prix pourraient être encore un peu plus élevés.

Les prix des logements demandés

Nous l’avons dit, à Tel Aviv le prix d’un 4 pièces touche les 2.5 millions de shekels en moyenne, à Jérusalem il touche les 2 millions et à Haifa il est un peu en dessous du million. Dans les villes de la banlieue de Tel Aviv, on trouve des prix divers comme à Herzliya où les prix ont augmenté de 0,7%, bien que les prix de l’année soient presque inchangés. Le prix demandé pour un appartement de 4 pièces dans la ville est d’environ 1,95 millions de shekels. Herzliya est globalement comparable à Jérusalem. Holon a elle aussi augmenté de 0,6% en juillet, et le prix d’un 4 pièces dans la ville est de 1,56 millions de shekels. L’immobilier y est donc plus cher qu’à Haïfa mais bien moins cher qu’à Tel Aviv.

Les logements du Sharon

Une hausse a été très marquée dans les villes du cercle extérieur de Tel Aviv comme Hod Hasharon, où les prix demandés ont augmenté de 1,7% en juillet et tournent, pour un 4 pièces dans la ville, autour de 1,52 millions de shekels. Ramlé continue également de bénéficier de hausses de prix, probablement en raison de la réussite de certains projets, un appartement de 4 pièces dans la ville, a récemment franchi le million de shekels et tourne autour de 1,04 millions. Dans l’ensemble, les prix des logements ont augmenté de 0,9% en Juillet.

Les logements dans le reste du pays

Dans le Nord, Carmiel est la ville qui connait le plus gros développement avec des prix qui ont prix à nouveau 2,3% en juillet après, déjà, une forte augmentation entre janvier et juin, portant le total de l’augmentation depuis le début de l’année 2012 à 10%, la plus forte hausse de l’indice. Le prix demandé pour un appartement de 4 pièces en juillet était de 792.000 shekels. ARamat Hasharon en revanche, la baisse a continué, comme depuis le début de l’année. Les prix des logements ont diminué de 2,7% en juillet, et un total de 6% depuis le début de l’année. Mais cette baisse est essentiellement due aux prix très élevés de la ville. En effet, Ramat Hasharon se classe toujours deuxième en termes de hauteur des prix des logements dans le pays. L’appartement de 4 pièces dans la ville est demandé à un prix de 2,14 millions de shekels, ce qui signifie que les logements à Ramat Hasharon sont plus chers qu’à Jérusalem.

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quartier Youd Bet : Dans résidence de Standing, Bel appartement de 4 pièces situé près des commerces, tout confort, ascenseur de Shabbat,  terrasse de 30 m2, 2 télévisons, coin bureau avec ordinateur et internet, cuisine équipée dont une petite (bassari), deux salles de bain, 3 wc, 3 chambres, 8 couchages

Tarif : 1000 euros la semaine  ou 3000 euros le mois en Aout

+ 20 % de frais d’agence avec un minimum de 200 euros et un maximum de 400 euros
+ 50 euros pour le ménage de fin de séjour
+ consommation d’électricité au delà de 250 KW
+ caution variable en fonction du bien loué

L’économiste en chef de la Banque Leumi a fait part récemment de son inquiétude face aux effets secondaires éventuels de la mondialisation, et n’a pas hésité à comparer la situation politique en Israël, à celle de l’Italie. Pour lui, il faut agir rapidement sur les logements.

Italie : Un scénario économique plutôt alarmiste

L’économiste en chef de la Banque Leumi a en effet mis en garde : « la hausse des prix des logements pourrait facilement atteindre 10% l’an prochain ». La semaine dernière les marchés mondiaux ont été secoués après avoir appris la formation de la coalition de centre – droit de l’ancien Premier ministre italien Silvio Berlusconi qui a remporté une courte majorité aux élections locales pour le Sénat italien. Considéré comme responsable de la situation économique déplorable de l’Italie, les marchés n’ont pas apprécié le retour du leader politique confronté à plusieurs scandales sexuels et judiciaires. La situation en Italie inquiète les marchés, l’effondrement de l’Italie provoquerait la chute de la France, dont l’argent est déposé dans les banques en Italie et au Royaume-Uni, et les Américains possèdent eux-mêmes une petite fortune dans le système financier anglais. En d’autres termes, on craint l’effet domino et les effets secondaires de la mondialisation lorsque tout s’écroule au lieu de fonctionner. Un effet qui inquiète en Israël.

Quand globalisation est synonyme de déstabilisation

Selon le Dr Gil Chapman, en effet, économiste en chef de la Banque Leumi, la « mondialisation peut éventuellement faire tomber l’économie. C’est une histoire d’infection, le virus fait rage. C’est l’histoire de la mondialisation, elle réduit la dimension du temps et les choses peuvent se produire très rapidement. » Et selon lui, la situation politique en Israël et en Italie est très similaire. Toutefois, malgré les difficultés politiques, Chapman estime que l’Italie peut faire face à la crise. « Je reste optimiste. Contrairement aux autres pays l’Italie n’a qu’un seul problème : le problème financier. Elle n’a pas de bulle immobilière,

l’endettement bancaire est très faible, et l’état économique est acceptable, au moins dans le nord de l’Italie. Si le gouvernement italien est en mesure de mettre en place des réformes fiscales, ce problème sera résolu. Même aujourd’hui, après l’élection, les risques d’effondrement sont inférieurs à ce qu’ils étaient il ya un an. »

La comparaison de Chapman réside essentiellement dans les systèmes de gouvernement, très instables. Or il estime que les deux pays ont à prendre des décisions importantes. En Israël, il s’agit de mettre en place un programme pour faire face aux mauvaises conditions de logement pour éviter une nouvelle hausse drastique des prix de l’ immobilier.

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Dans une interview pour le journal économique israélien The Marker, le Dr Gil Chapman, économiste en chef de la Banque Leumi, a livré sa perception du marché de l’immobilier en Israël. Sans surprise, il explique que la demande est toujours très forte, et l’offre est insuffisante.

Déficit de 10.000 logements par an

« Non seulement les prix ont augmenté [mais] Il y a eu un échec du côté de l’offre » a déclaré Gil Chapman. Selon lui, Israël aurait besoin de 40.000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande sur le marché immobilier local. Mais la mise en chantier ne couvre que 30.000 appartements. Israël cumule un déficit de 10.000 appartements construits par an et subit la crise économique au sens où les investisseurs se sont détournés des bourses pour investir dans l’ immobilier, ce qui a pour effet de faire augmenter à nouveau la demande. Aussi, on ne voit pas comment, dans cette situation, les prix pourraient baisser.

Les restrictions sur les crédits ont peu d’effet

Interrogé sur le pourquoi des difficultés de construction en Israël, Gil Chapman s’est lancé dans une métaphore sur des robinets qui s’ouvrent l’un après l’autre. Il explique que les multiples acteurs économiques impliqués sur le marché immobilier ont des intérêts souvent contradictoires qui empêchent une totale sortie de crise. D’un côté la banque d’Israël limite les crédits pour faire en sorte que les banques ne soient pas en difficulté, ce qui incite aussi les acheteurs de logements à ne pas contracter de prêt, mais de l’autre coté, les entrepreneurs ne contractent pas de prêts non plus, malgré les différences de taux, et dans tous les cas, la demande est souvent indépendante, au sens où elle émane d’un besoin structurel. Si bien que limiter les crédits peut mettre en difficulté l’acheteur, sans faire qu’il n’achète plus.

L’ immobilier augmentera en 2013

Enfin, à la question de savoir si les prix de l’ immobilier augmenteront en 2013, il a répondu : « Si le nouveau gouvernement ne mène pas à un plan clair pour accélérer la construction, à 45.000 logements par an à l’emplacement correct, là où c’est nécessaire, les prix augmenteront. Nous voyons déjà que les prix augmentent. Si l’offre est suffisante, tout le reste s’arrangera. Sinon, l’inflation peut facilement aller jusqu’à 10% dans l’année à venir.

Selon l’évaluateur immobilier du gouvernement, il y a eu une augmentation de 5% des prix des appartements de 4 pièces par rapport au prix pour le même trimestre en 2011. Et l’écart est plus grand encore dans certaines villes.

Augmentation de 1.6% au dernier trimestre de 2012

Par rapport à 2011, à Tel-Aviv et à Beer Sheva la moyenne des prix des logements a augmenté de 9%, et à Rehovot et Herzliya de 7%. A Ashkelon en revanche, les prix des 4 pièces auraient enregistré une baisse de 1%. Les prix des logements auraient augmenté de 1,6% au quatrième trimestre de 2012 par rapport au troisième trimestre de cette même année, selon une enquête de prix réalisée par l’évaluateur du gouvernement, Tal Aldorti, publiée récemment. Selon les données, les prix ont augmenté d’environ 5% par rapport au premier trimestre 2011.

Appartement 4 pièces : 5500 opérations enregistrées dans 16 villes

Aldorti a également souligné au début de l’examen que pendant la période d’examen spécifiée ont été mises en place de nouvelles lignes directrices de la Banque d’Israël sur la réduction du taux de financement du logement, mais l’impact de ces dispositions, le cas échéant, ne se reflète pas dans cette étude. L’examen a analysé environ 5500 opérations  d’ immobilier dans 16 grandes villes, sur les appartements de 4 pièces neufs et d’occasion. L’évaluateur du gouvernement a également souligné que ces transactions ne représentent pas nécessairement l’ensemble des communautés du pays.

Fluctuation de l’immobilier : Herzliya +4%, Eilat -1%

En outre, les hausses de prix les plus importantes ont été constatées du quatrième trimestre au troisième trimestre de 2012 : un taux de croissance de 4% a été observé dans les villes d’Herzliya, Rishon LeZion et Rehovot. Des augmentations de 3% ont été enregistrés à Ashdod, Holon, Haïfa, Kfar Saba et à Modi’in. Beer Sheva a augmenté de 2% et Jérusalem et Ramlé ont augmenté de 1%. Des baisses modérées de 1% ont été enregistrées à Eilat, à Ashkelon et à Tel-Aviv sur ce trimestre. A Netanya et à Petah Tikva Il n’y a eu aucun changement sur ces trimestres pour les prix de l’ immobilier 4 pièces.

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Selon l’accord de coalition entre le bloc « du Likoud Beitenou » et le parti Yesh Atid, le nouveau gouvernement vient de lancer un grand programme de construction de 150.000 logements à prix réduit. Le but n’est pas de construire des HLM « à la française » mais de permettre aux jeunes foyers de pouvoir acheter un appartement à un prix raisonnable, en deçà du prix du marché.

Les appartements seront construit dans la périphérie des 15 plus grandes villes en Israël sur des terres appartenant à l’État. La construction de la moitié d’entre eux sera terminée d’ici 2018 et 75.000 autres dans les 5 années suivantes.

« Les prix seront de 30% moins chers que les prix du marché et ceux qui pourront acheter devront répondre à certains critères qui n’ont pas encore été développés. »

Les appartements, sur plan, devraient commencer à se vendre au cours de l’année 2013.

Par Avi Retschild – JSSNews

Partir en vacances en famille n’est pas tache facile. D’une part les prix des chambres d’hôtel ou même des Zimmer sont exorbitants. D’autre part ils ne répondent pas toujours aux besoins d’une famille nombreuse et religieuse.

C’est pourquoi Dinah a pensé à restructurer sa villa de deux étages pour pouvoir accueillir ces familles. Elle a ainsi crée un espace chaleureux et spacieux (150 m2) pour vos vacances. Dans « la villa de Dinah », vous serez accueilli avec le sourire et avec l’attention d’une mère de famille, qui, avec l’aide de son mari Moshe (il est kiné, cela peut toujours servir!) vous ouvrira sa porte.

Dans la villa de Dinah, le calme est assuré, la vue est magnifique, l’ambiance est sereine, la vaisselle est cachère et vos enfants trouveront de quoi s’occuper après les excursions. Tout est prévu pour eux, des jeux de société, des jeux PlayStation 2, des poupées, du coloriage, un babyfoot, une mini salle de sport, des vidéos, une connexion internet sécurisée par RIMOM …

Un nouveau concept a donc été créé.

Mais l’élément essentiel pour réussir de bonnes vacances est la situation géographique de votre location. « La villa de Dinah » se trouve à Maalot, petite ville de 22 000 habitants, à un quart d’heure de Nahariya, 30 minutes de Méron et de Safed, et 45 minutes du Golan.

A Maalot vous plongerez dans un environnement pastoral,  tout en profitant de nombreuses activités.  Il y une patinoire,  un karting, le lac Montfort avec ses pédalos, un centre d’équitation à proximité, et de nombreuses possibilités d’excursions pour tous les âges….

Les prix sont raisonnables pour un budget familial. Les enfants de moins de deux ans ne payent pas.

Pour plus d’informations sur vos prochaines vacances dans « la villa de Dinah »,  entrez dans le site internet www.villadinah.co.il et n’hésitez pas à téléphoner à Moshe (054-7825591)