C’est le rêve de tout Tel avivien, peut-être plus en particulier celui des Français qui possèdent un appartement à Tel Aviv : vivre à Neve Tzedek.

Un appartement dans le petit Paris

Connaissez-vous Neve Tzedek? On l’appelle depuis toujours le Petit Paris. C’est un tout petit quartier au sud du centre de Tel Aviv, à l’ouest près de la plage. A Neve Tzedek, on trouve de tout : la plage n’est pas loin, Jaffa n’est pas loin, le centre-ville n’est pas loin, mais surtout le calme est tout proche. « Vivre à la campagne mais en centre-ville » comme disait la chanson de Jean-Jacques Goldman, c’est possible, avec un appartement à Neve Tzedek.

L’immobilier pour tous les goûts

Neve Tzedek est le plus ancien quartier de Tel Aviv. Il est né avant la ville elle-même et avant même Ahouzat Bait, la société qui a fondé la ville de Tel Aviv. Le quartier compte encore les maisons d’Aharon Chelouche, qui y construit la première maison, celle de Shimon Rokach, de Haïm Amzallag, de Zerah Barnet. Aujourd’hui, ce petit quartier calme qui fait penser au Marais à Paris, est surplombé d’une magnifique tour de luxe qui accompagne les maisons de type ancien mais rénovées et modernes, des rues de Neve Tzedek. Il faut compter 2 millions de shekels au minimum pour un appartement de 3 pièces datant des années 90 et les prix peuvent monter jusqu’à 5 millions de shekels pour un appartement de 5 pièces.

Un marché de luxe

Le mois dernier, s’est vendu à Neve Tzedek, un appartement de 3 pièces au prix de 2,05 millions d’euros. L’appartement est situé au rez-de-chaussée et possède une superficie de 64 mètres carrés. Des appartements plus grands, en étage, ont des prix plus élevés. Les grands projets d’habitation de construction récente ont des prix qui touchent les 5 millions de shekels. Le mois dernier, un appartement de 5 pièces rue Shabazi s’est vendu au prix de 4,88 millions d’euros. L’appartement a été construit il y a trois ans et est situé au premier étage de l’immeuble de trois étages. Sa superficie nette est de 160 mètres carrés, il comprend aussi un parking sur place. L’année dernière, un appartement duplex à Neve Tzedek a été vendu en novembre à 6 millions de shekels pour un immeuble de trois ans, avec une superficie nette pour l’appartement de 156 m². Pour ceux qui en ont les moyens, un appartement à Neve Tzedek est non seulement un rêve qui se réalise, mais aussi un investissement comme il n’est pas donné d’en faire.

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L’été favorise la hausse de l’ immobilier, en particulier avec la venue des acheteurs étrangers. En juillet les l‘ immobilier ont connu une hausse, en août, les prix pourraient être encore un peu plus élevés.

Les prix des logements demandés

Nous l’avons dit, à Tel Aviv le prix d’un 4 pièces touche les 2.5 millions de shekels en moyenne, à Jérusalem il touche les 2 millions et à Haifa il est un peu en dessous du million. Dans les villes de la banlieue de Tel Aviv, on trouve des prix divers comme à Herzliya où les prix ont augmenté de 0,7%, bien que les prix de l’année soient presque inchangés. Le prix demandé pour un appartement de 4 pièces dans la ville est d’environ 1,95 millions de shekels. Herzliya est globalement comparable à Jérusalem. Holon a elle aussi augmenté de 0,6% en juillet, et le prix d’un 4 pièces dans la ville est de 1,56 millions de shekels. L’immobilier y est donc plus cher qu’à Haïfa mais bien moins cher qu’à Tel Aviv.

Les logements du Sharon

Une hausse a été très marquée dans les villes du cercle extérieur de Tel Aviv comme Hod Hasharon, où les prix demandés ont augmenté de 1,7% en juillet et tournent, pour un 4 pièces dans la ville, autour de 1,52 millions de shekels. Ramlé continue également de bénéficier de hausses de prix, probablement en raison de la réussite de certains projets, un appartement de 4 pièces dans la ville, a récemment franchi le million de shekels et tourne autour de 1,04 millions. Dans l’ensemble, les prix des logements ont augmenté de 0,9% en Juillet.

Les logements dans le reste du pays

Dans le Nord, Carmiel est la ville qui connait le plus gros développement avec des prix qui ont prix à nouveau 2,3% en juillet après, déjà, une forte augmentation entre janvier et juin, portant le total de l’augmentation depuis le début de l’année 2012 à 10%, la plus forte hausse de l’indice. Le prix demandé pour un appartement de 4 pièces en juillet était de 792.000 shekels. ARamat Hasharon en revanche, la baisse a continué, comme depuis le début de l’année. Les prix des logements ont diminué de 2,7% en juillet, et un total de 6% depuis le début de l’année. Mais cette baisse est essentiellement due aux prix très élevés de la ville. En effet, Ramat Hasharon se classe toujours deuxième en termes de hauteur des prix des logements dans le pays. L’appartement de 4 pièces dans la ville est demandé à un prix de 2,14 millions de shekels, ce qui signifie que les logements à Ramat Hasharon sont plus chers qu’à Jérusalem.

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L’économiste en chef de la Banque Leumi a fait part récemment de son inquiétude face aux effets secondaires éventuels de la mondialisation, et n’a pas hésité à comparer la situation politique en Israël, à celle de l’Italie. Pour lui, il faut agir rapidement sur les logements.

Italie : Un scénario économique plutôt alarmiste

L’économiste en chef de la Banque Leumi a en effet mis en garde : « la hausse des prix des logements pourrait facilement atteindre 10% l’an prochain ». La semaine dernière les marchés mondiaux ont été secoués après avoir appris la formation de la coalition de centre – droit de l’ancien Premier ministre italien Silvio Berlusconi qui a remporté une courte majorité aux élections locales pour le Sénat italien. Considéré comme responsable de la situation économique déplorable de l’Italie, les marchés n’ont pas apprécié le retour du leader politique confronté à plusieurs scandales sexuels et judiciaires. La situation en Italie inquiète les marchés, l’effondrement de l’Italie provoquerait la chute de la France, dont l’argent est déposé dans les banques en Italie et au Royaume-Uni, et les Américains possèdent eux-mêmes une petite fortune dans le système financier anglais. En d’autres termes, on craint l’effet domino et les effets secondaires de la mondialisation lorsque tout s’écroule au lieu de fonctionner. Un effet qui inquiète en Israël.

Quand globalisation est synonyme de déstabilisation

Selon le Dr Gil Chapman, en effet, économiste en chef de la Banque Leumi, la « mondialisation peut éventuellement faire tomber l’économie. C’est une histoire d’infection, le virus fait rage. C’est l’histoire de la mondialisation, elle réduit la dimension du temps et les choses peuvent se produire très rapidement. » Et selon lui, la situation politique en Israël et en Italie est très similaire. Toutefois, malgré les difficultés politiques, Chapman estime que l’Italie peut faire face à la crise. « Je reste optimiste. Contrairement aux autres pays l’Italie n’a qu’un seul problème : le problème financier. Elle n’a pas de bulle immobilière,

l’endettement bancaire est très faible, et l’état économique est acceptable, au moins dans le nord de l’Italie. Si le gouvernement italien est en mesure de mettre en place des réformes fiscales, ce problème sera résolu. Même aujourd’hui, après l’élection, les risques d’effondrement sont inférieurs à ce qu’ils étaient il ya un an. »

La comparaison de Chapman réside essentiellement dans les systèmes de gouvernement, très instables. Or il estime que les deux pays ont à prendre des décisions importantes. En Israël, il s’agit de mettre en place un programme pour faire face aux mauvaises conditions de logement pour éviter une nouvelle hausse drastique des prix de l’ immobilier.

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Dans une interview pour le journal économique israélien The Marker, le Dr Gil Chapman, économiste en chef de la Banque Leumi, a livré sa perception du marché de l’immobilier en Israël. Sans surprise, il explique que la demande est toujours très forte, et l’offre est insuffisante.

Déficit de 10.000 logements par an

« Non seulement les prix ont augmenté [mais] Il y a eu un échec du côté de l’offre » a déclaré Gil Chapman. Selon lui, Israël aurait besoin de 40.000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande sur le marché immobilier local. Mais la mise en chantier ne couvre que 30.000 appartements. Israël cumule un déficit de 10.000 appartements construits par an et subit la crise économique au sens où les investisseurs se sont détournés des bourses pour investir dans l’ immobilier, ce qui a pour effet de faire augmenter à nouveau la demande. Aussi, on ne voit pas comment, dans cette situation, les prix pourraient baisser.

Les restrictions sur les crédits ont peu d’effet

Interrogé sur le pourquoi des difficultés de construction en Israël, Gil Chapman s’est lancé dans une métaphore sur des robinets qui s’ouvrent l’un après l’autre. Il explique que les multiples acteurs économiques impliqués sur le marché immobilier ont des intérêts souvent contradictoires qui empêchent une totale sortie de crise. D’un côté la banque d’Israël limite les crédits pour faire en sorte que les banques ne soient pas en difficulté, ce qui incite aussi les acheteurs de logements à ne pas contracter de prêt, mais de l’autre coté, les entrepreneurs ne contractent pas de prêts non plus, malgré les différences de taux, et dans tous les cas, la demande est souvent indépendante, au sens où elle émane d’un besoin structurel. Si bien que limiter les crédits peut mettre en difficulté l’acheteur, sans faire qu’il n’achète plus.

L’ immobilier augmentera en 2013

Enfin, à la question de savoir si les prix de l’ immobilier augmenteront en 2013, il a répondu : « Si le nouveau gouvernement ne mène pas à un plan clair pour accélérer la construction, à 45.000 logements par an à l’emplacement correct, là où c’est nécessaire, les prix augmenteront. Nous voyons déjà que les prix augmentent. Si l’offre est suffisante, tout le reste s’arrangera. Sinon, l’inflation peut facilement aller jusqu’à 10% dans l’année à venir.

Selon l’évaluateur immobilier du gouvernement, il y a eu une augmentation de 5% des prix des appartements de 4 pièces par rapport au prix pour le même trimestre en 2011. Et l’écart est plus grand encore dans certaines villes.

Augmentation de 1.6% au dernier trimestre de 2012

Par rapport à 2011, à Tel-Aviv et à Beer Sheva la moyenne des prix des logements a augmenté de 9%, et à Rehovot et Herzliya de 7%. A Ashkelon en revanche, les prix des 4 pièces auraient enregistré une baisse de 1%. Les prix des logements auraient augmenté de 1,6% au quatrième trimestre de 2012 par rapport au troisième trimestre de cette même année, selon une enquête de prix réalisée par l’évaluateur du gouvernement, Tal Aldorti, publiée récemment. Selon les données, les prix ont augmenté d’environ 5% par rapport au premier trimestre 2011.

Appartement 4 pièces : 5500 opérations enregistrées dans 16 villes

Aldorti a également souligné au début de l’examen que pendant la période d’examen spécifiée ont été mises en place de nouvelles lignes directrices de la Banque d’Israël sur la réduction du taux de financement du logement, mais l’impact de ces dispositions, le cas échéant, ne se reflète pas dans cette étude. L’examen a analysé environ 5500 opérations  d’ immobilier dans 16 grandes villes, sur les appartements de 4 pièces neufs et d’occasion. L’évaluateur du gouvernement a également souligné que ces transactions ne représentent pas nécessairement l’ensemble des communautés du pays.

Fluctuation de l’immobilier : Herzliya +4%, Eilat -1%

En outre, les hausses de prix les plus importantes ont été constatées du quatrième trimestre au troisième trimestre de 2012 : un taux de croissance de 4% a été observé dans les villes d’Herzliya, Rishon LeZion et Rehovot. Des augmentations de 3% ont été enregistrés à Ashdod, Holon, Haïfa, Kfar Saba et à Modi’in. Beer Sheva a augmenté de 2% et Jérusalem et Ramlé ont augmenté de 1%. Des baisses modérées de 1% ont été enregistrées à Eilat, à Ashkelon et à Tel-Aviv sur ce trimestre. A Netanya et à Petah Tikva Il n’y a eu aucun changement sur ces trimestres pour les prix de l’ immobilier 4 pièces.

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Selon l’accord de coalition entre le bloc « du Likoud Beitenou » et le parti Yesh Atid, le nouveau gouvernement vient de lancer un grand programme de construction de 150.000 logements à prix réduit. Le but n’est pas de construire des HLM « à la française » mais de permettre aux jeunes foyers de pouvoir acheter un appartement à un prix raisonnable, en deçà du prix du marché.

Les appartements seront construit dans la périphérie des 15 plus grandes villes en Israël sur des terres appartenant à l’État. La construction de la moitié d’entre eux sera terminée d’ici 2018 et 75.000 autres dans les 5 années suivantes.

« Les prix seront de 30% moins chers que les prix du marché et ceux qui pourront acheter devront répondre à certains critères qui n’ont pas encore été développés. »

Les appartements, sur plan, devraient commencer à se vendre au cours de l’année 2013.

Par Avi Retschild – JSSNews

Pour la première fois, le Ministère du logement en Israël a publié une énorme base de données de prix de l’ immobilier basée sur les transactions déjà effectuées. Des tables de prix que l’on peut consulter ci dessous, (voir les tables grâce aux liens ci-dessous) du journal économique Globes.

Des tables de prix de l’ immobilier

C’est un peu comme une table de multiplication, mais c’est une table de prix de l’ immobilier selon la localité, la taille de l’appartement et le caractère de l’ immeuble, neuf ou ancien. Ces données préliminaires sur les prix du logement en 2012, ont montré que le prix moyen des transactions dans les nouveaux appartements a été d’environ 1,4 millions de shekels, soit un prix inférieur de 3% par rapport à 2011 (soit une baisse de 5% en termes réels). Quant aux logements anciens, de seconde main, leur prix moyen a été de 1,09 millions de shekels, supérieur de 4% en 2011 (soit une augmentation de 2% en termes réels).

       - Prix d’appartement seconde main   

      –  Prix d’appartement neuf

       - Prix d’appartement 3 pièces Seconde main         

       - Prix d’appartement neuf 4 pièces

      - Prix d’appartement 4 pièces Seconde main    

      - Prix d’appartement neuf 5 Pièces

      - Prix d’appartement 5 pièces Seconde main     

     - Prix d’appartement Neuf et sec

      - Prix d’appartement 4 et 5 pièces – Neuf et seconde main     

     - Prix d’appartement 4 Pièces Neuf et seconde main

L’ immobilier par localité

Les données sont en revanche particulièrement en fortes hausses importantes ces dernières années dans plusieurs villes de la périphérie, comme à Ariel où le prix moyen d’un appartement neuf a augmenté de 112% entre 2008-2012. A Beer Sheva, les investisseurs immobiliers ces dernières années ont enregistré un bond de 76% du prix moyen pour les logements neufs sur la même période 2008-2012. On note également durant cette période : 89% à Beitar Illit, 91% à Tibériade, 84% à Carmiel, 65% à Kiryat Ata et 83% à Ramlé. Il faut noter également que ces tables détaillent les prix, non seulement par localité, mais aussi en fonction de l’ immeuble, ancien ou neuf, mais encore en onction du nombre de pièces en moyenne dans l’appartement. Seuls les appartements neufs de 3 pièces ne disposent pas de données précises compte tenu du faible nombre de transactions pour des appartements de 3 pièces neufs, ce qu’on ne trouve presque pas sur le marché immobilier.

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La banque d’Israël prend les devants sur l’ immobilier Une fois de plus, la Banque d’Israël prend peur du risque de plus en plus en grand sur le marché du logement et impose des restrictions supplémentaires sur les banques. Selon une ordonnance rendue le 19 février par le contrôleur des banques David Zaken, les banques doivent mettre de côté plus de capital pour toute hypothèque prêtée à des acheteurs de maison. Cette instruction pourrait entraîner une réduction du marché hypothécaire. Les banques devront exécuter rétroactivement cette nouvelle réglementation à partir du 1er Janvier, ce qui signifie que dans le bilan du premier trimestre de 2013, celles-ci devront apparaître.   Augmentation du volume des crédits immobiliers «Ces dernières années, il y a eu une augmentation rapide du volume des portefeuilles de prêts de sécurité dans l’ immobilier résidentiel, en raison d’une augmentation significative des prix des logements», a indiqué la mise en place des dispositions de la Banque d’Israël. «Ces développements ont conduit à une augmentation des risques inhérents aux portefeuilles de prêts immobiliers des sociétés bancaires. Parallèlement, il faut réexaminer le risque inhérent garanti en vertu de la vente ».

Le risque immobilier des banques

Aussi avec une augmentation du risque, la Banque d’Israël a enjoint aux banques d’augmenter le poids du risque hypothécaire de leurs portefeuilles de crédit. Les prêts hypothécaires au ratio jusqu’à 45% de la valeur de l’appartement, seront classés comme un risque de 35% pour les portefeuilles de crédit des banques – inchangé par rapport à la situation actuelle, mais les prêts de 45% à 60% de la valeur de l’appartement passent à un risque de 50% au lieu de 35% aujourd’hui et les prêts hypothécaires de plus de 60% seront classés à risque de 75% au lieu de 35% pour l’ immobilier actuel.

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Des progrès significatifs ont été accomplis avec l’approbation d’un programme de renouvellement et rénovation du marché Ha Carmel à Tel Aviv. La municipalité a signé un accord de principe avec les commerçants du marché, accord qui a été approuvé par le comité local de planification et de construction de l’ immobilier dans la ville.

Programme immobilier et commercial

Le programme devrait maintenant discuter des objections formulées par le Comité du district, mais la principale opposition des concessionnaires a été retirée de la table, et le plan a à présent de grandes chances d’être approuvé. Il s’agit d’un programme de réhabilitation et de rénovation du marché Ha Carmel, approuvé par le comité du district en 2009 et qui concerne la rue du marché, le marché lui-même et le côté ouest du marché. La rénovation comprend une construction d’immobilier, de zones résidentielles, d’entreprises et d’hôtels ainsi que la construction d’un parking souterrain public de quatre niveaux avec un millier de places de stationnement. Une autre partie du programme concerne les environs du marché lui-même, avec une infrastructure renouvelée et la mise en place d’un centre de logistique.

 Des négociations plutôt tendues

Après l’approbation du plan a eu lieu une résistance accrue de centaines de courtiers sur le marché, ce qui a retardé les institutions de planification. Depuis des négociations ont été menées entre les commerçants et des représentants de la municipalité, axées principalement autour de la reconnaissance des droits de propriété des commerçants aux étals du marché. Selon l’accord de bail avec les commerçants, ces derniers peuvent exploiter les étals pour une durée de 49 ans, avec renouvellement possible de 49 ans. L’accord conclu avec la municipalité prévoit aussi des rémunérations pour les lieux évacués ou des compensations par lieux de remplacement selon les évaluations faites par les experts.   « Il s’agit d’une étape historique pour la planification en série de la région et du marché Ha Carmel dont nous voulons faire un marché moderne et attrayant », a déclaré le maire de Tel-Aviv – Jaffa Ron Huldai. Avant d’ajouter : « Depuis sa prise de fonction, j’ai pour objectif de préserver et de renouveler les mêmes propriétés et les icônes de Tel-Aviv et l’un de ces actifs est le marché Ha Carmel. Je me réjouis du fait que le plan soit promu en accord et en coopération avec les opérateurs, en assurant que les travaux de rénovation, d’une part conservent l’authenticité du marché, son charme et son caractère, et d’autre part prennent des dispositions pour le site soit moderne pour la prospérité publique, bonne pour les commerçants et apportent des nouvelles dans toute la région. »

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Le ministère de l’Intérieur d’Israël a annoncé une augmentation des demandes de permis de construire sous le plan Tama 38, qui vise au renforcement et à la rénovation des immeubles.

Le plan immobilier 38 dans tout le pays

Selon le ministère de l’intérieur, il y aurait eu 1415 demandes déposées à ce jour en Israël de permis de construire dans le cadre du plan directeur national Tama 38 de renforcement des bâtiments contre les tremblements de terre. Selon un rapport spécial publié récemment par le ministère de l’Intérieur l’augmentation récente du nombre de demandes est due à l’entrée en vigueur en Juin 2012 de l’élargissement de la gamme de solutions de planification et d’incitations économiques pour encourager le renforcement des structures des bâtiments.

Nette augmentation du nombre de demandes

Les données fournies au ministère par 78 comités locaux, montrent que, de mai 2005 à aujourd’hui, parmi les 1 415 demandes de permis de construire dans le cadre du Tama 38, 880 ont déjà été approuvées par les comités. Les chiffres montrent que le nombre de demandes présentées et approuvées a été croissant d’année en année. Les années 2009 à 2012 peuvent être identifiées par une nette augmentation du nombre de demandes de permis soumises. En 2009 ont été soumises 119 demandes de permis de Tama 38, par rapport à 161 demandes en 2010, 324 demandes en 2011 et 556 en 2012.

Renforcer l’offre d’ immobilier

Les données montrent la contribution importante de l’amendement 3 du Tama 38, sollicité par le ministère de l’Intérieur, le Ministère du logement et le Conseil national de la planification et de la construction, qui a été récemment approuvé. L’amendement permet la création d’un étage en plus exonéré d’impôt, ce qui porte le nombre d’étages construits en plus à 2.5. Une façon de renforcer, rénover, et augmenter l’offre d’immobilier.

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