Le marché de la location en Israël a beaucoup évolué cette dernière année, en grande partie à cause de la guerre « Épée de fer ». De nombreuses familles ont été contraintes de quitter le nord et le sud du pays, ce qui a entraîné une forte demande pour louer un logement dans des zones plus sûres. Cette pression sur le marché a provoqué une hausse significative des loyers dans certaines villes, notamment là où ces familles se sont installées temporairement ou durablement.
À Tel Aviv, l’on a par exemple remarqué une baisse du nombre de personnes à la recherche d’un logement. Beaucoup de familles ont quitté leurs petits appartements pour emménager dans des logements plus grands, plus modernes, souvent moins chers, et surtout équipés d’un Mamad – une pièce renforcée servant d’abri.
À l’occasion de la fête de l’Indépendance, la société Different, spécialisée dans la gestion locative, a mené une grande étude. Elle a analysé environ 180 000 annonces de location publiées entre avril 2024 et avril 2025 sur plusieurs sites immobiliers israéliens. L’objectif était de voir quelle ville offre les appartements de meilleure qualité en tenant compte de leur prix.
Comment a été réalisée l’étude ?
Les appartements ont été notés selon plusieurs critères :
- Type de logement (appartement, jardin, duplex…) ;
- Surface et nombre de pièces ;
- Nombre de salles de bains ;
- Présence d’un balcon, d’un ascenseur ou d’une place de parking ;
- Si le logement est neuf ou rénové ;
- Présence d’un Mamad (pièce sécurisée) ;
- Qualité de la cuisine, climatisation, cave, etc.
Chaque critère avait un poids spécifique, avec une importance particulière accordée à la sécurité à cause du contexte de guerre. Une note de 0 à 10 a été attribuée à chaque logement.
Résultat : la note moyenne nationale pour les appartements à louer est de 4,4 sur 10.
Une hausse des loyers à l’échelle nationale
En mars 2025, le loyer moyen en Israël est de 5 169 shekels, soit environ 6 % de plus qu’en mars 2024 (4 872 shekels). Cette augmentation est en grande partie liée à la hausse de la demande dans certaines zones, notamment celles considérées comme plus sûres.
Les meilleures villes pour louer
La ville de Harish arrive en tête avec la meilleure note : 8,5 sur 10. C’est une ville relativement nouvelle, donc les logements sont modernes, bien construits, spacieux et souvent équipés d’un Mamad.
Le loyer moyen à Harish est de 4 174 shekels, avec une augmentation de 17 % par rapport à l’année précédente. L’offre reste encore limitée, avec moins de 1 000 logements disponibles à la location.
D’après Aviv Sgaron, directeur marketing chez Different : “Harish attire surtout des familles de classe moyenne à basse, car on y trouve des logements modernes à prix raisonnable. C’est une ville qui a toujours eu de bonnes notes dans notre classement”.
Les villes les moins bien classées
En bas du classement, on trouve Bat Yam, avec une note très basse de 1,5 sur 10. Le loyer moyen y est de 5 067 shekels, et 4 709 appartements sont actuellement proposés à la location.
Pourquoi cette mauvaise note ?
Selon les experts, bien que Bat Yam soit bien située (près de Tel Aviv et de la mer), les logements y sont souvent anciens, mal entretenus et peu adaptés aux besoins actuels. Il y a eu peu de projets de rénovation urbaine dans les dernières années.
Que retenir ?
- Le marché locatif israélien est influencé par les conflits et les besoins en sécurité.
- La présence d’un Mamad est devenue un critère très recherché.
- Les villes récentes comme Harish offrent un bon rapport qualité-prix.
- Les grandes villes comme Tel Aviv restent chères, mais l’offre y augmente.
- Certaines villes comme Bat Yam doivent investir dans l’amélioration de leurs logements.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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