Mise en lumière sur l’offre de logements neufs invendus, ralentissement des ventes, pénurie de main‑d’œuvre et conséquences territoriales : à la fin de mai 2025, près de 81 000 logements neufs restaient invendus, traduisant un net repli des ventes (–23 % sur un an). La région de Tel Aviv concentre 32 % de ce stock invendu, révélant une dynamique contrastée selon les zones géographiques.
Le ralentissement des ventes immobilières
Entre mars et mai 2025, seulement 21 800 logements ont été vendus en Israël, soit une baisse de 23,4 % comparé à la même période en 2024, et de 12,9 % par rapport à l’année précédente .
Cela indique un affaiblissement significatif du marché immobilier neuf, reflété également dans les statistiques du principal économiste de la Banque d’Israël, publiées la semaine précédente.
Le stock élevé de logements neufs
La région de Tel Aviv concentre 32,3 % du total.
Viennent ensuite la région Centre (23,9 %) et celle de Jérusalem (13,6 %) .
Dans les villes de plus de 100 000 habitants, Tel Aviv compte 10 140 logements invendus, Jérusalem 7 774, Bat‑Yam 4 405.
Concernant les villes moyennes, Lod (2 420) et Be’er Ya’akov (2 230) sont en tête.
Le rôle des appartements d’occasion
Parmi les 21 800 ventes de mars à mai, 62,5 % (soit environ 13 620 logements) étaient des biens anciens.
En mai, 4 390 ventes d’occasion ont été conclues, soit une hausse de 8 % par rapport à avril 2025.
Par rapport à mai 2024, on observe toutefois une baisse de 3,4 % .
Ces chiffres montrent une stabilité relative du marché de l’ancien, contrastant avec le recul important de l’immobilier neuf.
Dynamiques régionales de vente
Les régions du Centre et du Sud dominent en volume : respectivement 25,4 % et 22,1 % des ventes totales.
Dans le Centre, 29 % des ventes concernent le neuf et 23,2 % l’occasion ; dans le Sud, ces chiffres sont de 25,2 % et 20,3 % calcalist.
Les villes d’Ofakim, Tel Aviv‑Yafo et Ashdod se distinguent, avec plus de 400 ventes de logements neufs chacune.
À l’inverse, Herzliya, Haïfa et Tiberias enregistrent les plus faibles volumes de ventes neuves.
Côté occasions, les ventes sont concentrées à Haïfa, Jérusalem, et Beer‑Sheva (+700 unités), tandis que Herzliya, Kiryat Motzkin et H̱arish présentent les plus faibles chiffres .
Analyse et réactions du secteur
Roni Brick, président de l’Association des constructeurs « Boni Haaretz », nuance l’interprétation des données : «le nombre de logements invendus est trompeur car il inclut des projets dont la construction n’a même pas commencé. […] En raison du manque de main-d’œuvre, les entrepreneurs ne savent même pas quand la construction commencera, donc les ventes stagnent» .
Il souligne également que la durée de construction atteint un record, à cause de la pénurie de travailleurs qualifiés.
Brick avance une cause supplémentaire : l’opération militaire actuelle, nommée “Un peuple de lions», a provoqué la destruction de milliers de logements, créant une urgence accrue pour les foyers déplacés .
Les principaux moteurs
- Problèmes structurels : la pénurie de main-d’œuvre pèse sur les délais et augmente les coûts, ralentissant à la fois la construction et les ventes.
- Tendances macroéconomiques : la hausse des taux d’intérêt et les restrictions sur le financement des promoteurs compliquent la conclusion des transactions.
- Facteur géopolitique : des crises comme celle liée à l’opération militaire entraînent à la fois une destruction de logement et une modification du comportement des acheteurs (attentisme ou urgence), avec une influence variable selon les régions.
- Divergences territoriales : le déséquilibre entre régions côtières et intérieures illustre des disparités de demande, d’accessibilité et de prix.
Conséquences attendues
- Ralentissement des nouveaux projets : la baisse des ventes peut inciter les promoteurs à reporter ou annuler des lancements, freinant encore davantage le secteur.
- Pression sur les prix : l’augmentation du stock invendu pourrait modérer les prix à la baisse dans certaines zones, mais la rareté structurelle maintient une certaine fermeté, notamment là où les offres sont limitées.
- Tensions sociales : l’urgence pour reloger les ménages sinistrés peut exacerber les disparités et générer des attentes fortes vis‑à‑vis des pouvoirs publics.
- Politiques publiques : le gouvernement pourrait intervenir (incitations, subventions, assouplissements réglementaires) pour stimuler les ventes et relancer la construction.
Le marché immobilier neuf en Israël traverse une phase délicate : une vente ralentie, un stock invendu en hausse, et des constructions longues en raison d’un déficit de main‑d’œuvre.
Les contrastes territoriaux, l’impact des opérations militaires et les incertitudes macroéconomiques exacerbent cette situation. Pour les promoteurs et les pouvoirs publics, la question essentielle est désormais de concilier relance de l’offre et rééquilibrage des besoins urgents, notamment en zones prioritaires.
