Panorama des régimes applicables aux particuliers et stratégies d’optimisation
Introduction
La location d’un appartement résidentiel en Israël par un particulier obéit à un cadre fiscal spécifique, relativement complexe, offrant trois régimes alternatifs. Le choix du régime applicable n’est pas neutre : il influence non seulement l’imposition annuelle des loyers, mais également, dans certains cas, la fiscalité de la plus-value en cas de revente.
Le présent article expose les trois voies fiscales existantes, leurs conditions d’application, leurs conséquences pratiques, ainsi que les critères permettant d’identifier la solution fiscalement optimale.
- Champ d’application général
Lorsqu’un particulier perçoit des revenus locatifs provenant d’un appartement résidentiel situé en Israël, et que ces revenus ne constituent pas une activité commerciale, il peut choisir entre trois régimes fiscaux distincts.
Il convient de souligner un point fondamental :
les revenus locatifs d’un appartement résidentiel en Israël ne sont pas soumis aux cotisations d’assurance nationale et d’assurance maladie, quel que soit le régime fiscal retenu (exonération, flat tax à 10 % ou régime normal).
Cette position repose notamment sur l’article 350(a)(7) de la loi sur l’assurance nationale et sur plusieurs circulaires du Bituah Leumi (2004 et 2008, post-amendement 103).
- La voie fiscale normale (imposition progressive)
- Principe
Dans ce cadre, les loyers sont imposés selon le barème normal de l’impôt sur le revenu.
- Lorsque le revenu locatif n’est pas qualifié de “revenu personnel”, il est soumis à un taux minimum de 31 %, sans bénéficier des tranches réduites.
- Lorsqu’il est reconnu comme revenu personnel, il peut être imposé à partir d’un taux minimal de 10 %.
À compter de l’année d’imposition 2025, certaines tranches réduites (10 %, 14 %, 20 %) peuvent s’appliquer aux contribuables atteignant l’âge de 60 ans durant l’année fiscale.
- Déduction des charges
L’intérêt majeur de cette voie réside dans la déductibilité intégrale des dépenses engagées pour la production du revenu :
- frais d’entretien et de gestion,
- frais financiers,
- amortissements,
- prise en compte des points de crédit et avantages fiscaux applicables.
Plusieurs méthodes d’amortissement sont prévues par la réglementation (1,5 % à 6,5 %, 2 % sur la valeur du bien terrain compris, ou 4 % dans certains régimes liés à l’inflation).
III. La voie de l’exonération fiscale (plafond mensuel)
- Fondement légal
Ce régime repose sur la loi relative à l’impôt sur le revenu (Exonération d’impôt sur les revenus locatifs d’appartements résidentiels), 5750-1990.
- Conditions et plafond
L’exonération s’applique lorsque :
- L’appartement est loué exclusivement à des fins résidentielles,
- à un locataire unique (ou à certains organismes agréés),
- et que le total des loyers mensuels n’excède pas 5 654 NIS (plafond applicable aux années fiscales 2025 à 2027, en raison du gel prévu par la loi sur l’efficacité économique).
Un document signé par le locataire confirmant l’usage exclusivement résidentiel est requis.
- Dépassement du plafond
Le dépassement du plafond ne supprime pas automatiquement l’exonération, mais la réduit à due concurrence.
Au-delà d’un certain seuil, toutefois, l’exonération cesse de s’appliquer.
- Impact potentiel en cas de revente
Selon la position constante de l’administration fiscale, le recours à ce régime peut entraîner, lors de la vente du bien, une augmentation de la plus-value imposable, par réduction du coût d’acquisition (référence à l’amortissement théorique non déduit).
Cette position a donné lieu à une jurisprudence abondante et parfois contradictoire, ainsi qu’à une action collective toujours en cours, malgré un arrêt de la Cour suprême du 14 juillet 2022 ayant mis fin à une demande d’autorisation d’appel sur un plan procédural.
- La voie forfaitaire à 10 % du chiffre d’affaires (article 122)
- Principe
L’article 122 de l’Ordonnance relative à l’impôt sur le revenu prévoit une imposition forfaitaire de 10 % sur le chiffre d’affaires des loyers, sans plafond, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité commerciale.
- Contreparties
Ce régime exclut :
- toute déduction de charges,
- tout amortissement,
- toute compensation de pertes ou utilisation de crédits d’impôt.
- Évolutions récentes
Une modification législative entrée en vigueur en 2023 permet, sous conditions strictes, de déduire certains loyers payés par le bailleur pour sa propre résidence, même dans le cadre de l’article 122.
- Délais de paiement
L’impôt doit être acquitté dans les 30 jours suivant la fin de l’année fiscale, sous peine d’intérêts et de majorations.
La portée exacte de cette exigence a fait l’objet de débats doctrinaux et jurisprudentiels récents.
- Plus-value à la revente
Comme pour le régime d’exonération, le choix du 10 % peut conduire à une majoration de la plus-value imposable lors de la vente du bien.
- Choix et combinaison des régimes
- Le choix du régime est annuel.
- En pratique :
- loyers modestes → exonération,
- loyers élevés avec charges importantes → régime normal,
- loyers élevés avec peu de charges → flat tax à 10 %.
Il est possible d’appliquer des régimes différents à des appartements distincts, sous réserve des limitations propres à chaque voie.
Synthèse opérationnelle
Il n’existe pas de régime universellement optimal.
Le bailleur doit procéder à une analyse globale intégrant :
- le niveau des loyers,
- le montant réel des charges et de l’amortissement,
- l’horizon de détention du bien,
- et l’impact potentiel en cas de revente.
Une décision mal calibrée peut entraîner un surcoût fiscal différé significatif, notamment au moment de la cession.
Cet article n’est pas et ne remplace pas une consultation juridique
JOHANN HABIB AVOCAT ISRAELIEN
Libellés: AVOCAT FISCALISTE ISRAELIEN DROIT FISCAL IMMOBILIER
