Alors que les prix des logements neufs repartent à la hausse, le marché de l’immobilier ancien connaît une réalité bien différente. Les ventes de logements de seconde main ont fortement ralenti ces derniers mois et, dans plusieurs villes israéliennes, les propriétaires sont désormais contraints de revoir leurs prix à la baisse pour espérer conclure une vente.
Pourquoi les prix des logements anciens baissent-ils ?
Selon les dernières analyses, plusieurs facteurs expliquent cette tendance.
Le premier concerne les propriétaires qui ont déjà acheté un logement neuf sans avoir encore vendu leur ancien bien. Face aux délais qui s’allongent, beaucoup préfèrent baisser leur prix plutôt que de continuer à attendre.
Cette situation peut leur coûter cher à double titre :
- ils risquent d’être contraints d’accorder une réduction encore plus importante si leur bien reste longtemps sur le marché ;
- surtout, ils peuvent perdre leur statut de propriétaire occupant et être considérés comme investisseurs, ce qui entraînerait une taxation beaucoup plus élevée, avec un impôt d’acquisition pouvant atteindre 8 %.
Les villes où les ventes chutent le plus
Une étude basée sur les données du Bureau central israélien des statistiques (CBS) révèle une baisse marquée des ventes de logements anciens dans plusieurs villes.
En tête du classement figure Tel-Aviv, où les ventes de logements de seconde main ont chuté d’environ 37 %.
Elle est suivie par Afula, avec une baisse d’environ 33 %.
Dans le cas d’Afula, cette situation est particulièrement révélatrice. Malgré des prix relativement abordables, les logements achetés il y a quelques années dans le cadre du programme gouvernemental « Mehir LaMishtaken » n’ont pas connu la valorisation espérée. Si leur prix a effectivement augmenté d’environ un million de shekels, cette hausse reflète essentiellement l’évolution générale du marché immobilier, sans véritable plus-value spécifique à la ville.
D’autres villes fortement touchées
Plusieurs autres municipalités enregistrent également une baisse supérieure à 20 % des ventes de logements anciens :
- Beer-Sheva ;
- Ashkelon ;
- Beit Shemesh ;
- Bnei Brak ;
- Bat Yam.
Pour Bat Yam et Bnei Brak, situées dans le centre du pays, les experts estiment que le contexte sécuritaire et les conséquences de la guerre ont également pu influencer le marché. Bat Yam reste par ailleurs une ville particulièrement prisée des investisseurs.
Les acheteurs privilégient désormais le neuf
Les statistiques montrent également un changement de comportement des acquéreurs.
Au cours des trois derniers mois, les Israéliens ont acheté davantage de logements neufs et moins de logements anciens, inversant ainsi la tendance observée avant les événements du mois de mars.
Même si la part des investisseurs dans les transactions immobilières a légèrement progressé, leur nombre demeure relativement faible.
Le rôle déterminant des abris de protection (Mamad)
L’une des principales raisons de cette désaffection pour les logements anciens réside dans la présence — ou l’absence — d’un Mamad, la pièce sécurisée devenue indispensable aux yeux de nombreux acheteurs.
Depuis 1992, la réglementation israélienne impose la construction d’un espace protégé dans les nouveaux logements. En revanche, la majorité des appartements construits auparavant n’en disposent pas.
Depuis le début de la guerre, ce critère est devenu déterminant. Les familles privilégient désormais les logements offrant une protection immédiate en cas d’alerte.
Cette évolution explique en grande partie la baisse de la valeur des appartements les plus anciens, dépourvus de Mamad, qui sont aujourd’hui beaucoup plus difficiles à vendre.
Le marché immobilier israélien entre dans une nouvelle phase
Si les logements neufs continuent d’afficher des prix élevés, le marché de l’ancien montre des signes d’essoufflement. Entre la hausse des stocks disponibles, les contraintes fiscales pesant sur certains vendeurs et la recherche accrue de logements sécurisés, les propriétaires de biens anciens doivent désormais adapter leurs prix à une demande devenue beaucoup plus exigeante.
Pour les acheteurs, cette situation pourrait ouvrir la voie à de nouvelles opportunités de négociation dans plusieurs villes du pays.
Aucune des villes étudiées n’a enregistré de hausse des prix des logements de seconde main. Ce constat reflète avant tout la bonne santé retrouvée du marché du neuf, qui connaît non seulement une reprise, mais également une augmentation des ventes dans la plupart des villes analysées.
Tel-Aviv-Jaffa figure d’ailleurs parmi les villes où les promoteurs ont réalisé le plus de ventes au cours des trois derniers mois. Cette forte activité explique en partie la baisse de la demande pour les logements anciens.
Au ministère israélien des Finances, cette progression est notamment attribuée aux centaines d’appartements vendus dans le cadre de deux opérations de précommercialisation (presale). Toutefois, les experts estiment que cette explication ne suffit pas à elle seule à refléter la réalité du marché.
En effet, de nombreux projets immobiliers ayant déjà enregistré plusieurs centaines de ventes ne figurent pas encore dans les statistiques officielles, car ils n’ont pas encore obtenu leur permis de construire.
Il convient de rappeler que le Bureau central israélien des statistiques (CBS) ne comptabilise les ventes qu’à partir du moment où le permis de construire est délivré, même si les logements concernés ne seront livrés que quatre ans plus tard.
Ainsi, les chiffres actuellement publiés pourraient encore sous-estimer l’ampleur réelle de la reprise du marché immobilier neuf en Israël.
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