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Comment investir dans l’immobilier commercial ? par Yossi Sitruk avocat a Ashdod !

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Comment investir dans l’immobilier commercial ? par Yossi Sitruk avocat a Ashdod !


Maintenant que l’Etat impose des taxes supplémentaires sur les appartements d’investissement peut-être serait-il  envisageable d’investir dans l’immobilier commercial. Il est donc bon de savoir : Le rendement est plus élevé que pour l’investissement  dans un appartement, mais la transaction est plus longue.

L’immobilier commercial concerne  essentiellement tous les biens immobiliers non résidentiels, et correspond aux  bureaux, magasins, bâtiments industriels, etc. …

Le monde des transactions immobilières commerciales est plus complexe et plus long que l’achat d’un appartement, d’autre part  une transaction réussie apporte une valeur beaucoup plus grande que dans la transaction de l’immobilier résidentiel. Si un bon rendement dans  la location d’un appartement équivaut à environ 3% à 4% par an, le rendement location immobilier commercial pourrait atteindre 8% par an, et  même 10%.

En outre, l’immobilier commercial a connu au cours du temps  des rendements plus importants dans la vente /ou l’ utilisation  – Beaucoup ont vendu après plusieurs années un magasin loué (avec locataire) à un prix beaucoup plus élevé que le prix d’achat, toutefois, la hausse des prix de l’immobilier commercial a subi une augmentation plus modérée que pour le prix des appartements.

Alors, comment investir dans l’immobilier  commercial ?

Emplacement

L’un des paramètres clés en matière de faisabilité de l’investissement est l’emplacement du bien. Comme il est généralement question d’un investissement à long terme, il est souhaitable d’identifier le potentiel de la zone où la propriété est située également dans les cinq et dix ans. S’il est question d’un bâtiment industriel situé dans une zone industrielle obsolète, et qu’auprès de la municipalité vous découvrez que le secteur va devenir la future zone de haute technologie, il faudrait  investir. A prendre en considération que vous devez être sûr que le secteur sera toujours attractif  dans quelques années à partir de maintenant, voire plus.

Financement

Assurez-vous que vous pouvez répondre à la transaction; vérifiez le niveau du financement que la banque est prête à accepter. Habituellement les banques acceptent de  financer à hauteur de   50% seulement,  mais il y a toujours des exceptions.

Cependant comparez les offres de plusieurs banques  car les  conditions varient d’une banque à l’autre  et d’une période à l’autre.

Taxation

Un facteur qu’il est important de peser lorsque l’on essaye de calculer les possibilités d’investissement ; Sur les  revenus de location commercial il y aura  lieu de régler l’impôt sur le revenu dont le pallier initial est de 30%; sur les  revenus locatifs s’ajouteront les revenus personnels des propriétaires et par conséquent son impôt sur les revenus. Mais, il est important de préciser qu’il existe  différents types d’actifs, divers types d’investissement, différentes possibilités de méthodes d’investissement (par une société, partenariat ou privé) et conformément aux différentes options différentes conceptions de l’impôt. Toute personne, entreprise ou autres se devra d’examiner les incidences fiscales de la transaction et les taxes qui en dépendent  à toutes les étapes. Dans le cas d’une acquisition d’un bien commercial la taxe d’acquisition  est de 6% (au lieu de 8% pour un appartement d’investissement). Lors de la vente il y a lieu de régler la plus-value. Ce domaine  est plein de mises à jour et de changements, il est donc conseillé de s’informer auprès d’experts avant de clôturer une affaire  (achat et aussi vente).

Taxe foncière

Les impôts locaux  (taxe de la ville) recueillis dans l’immobilier commercial sont calculés selon le mètre carré, et sont différents en fonction du terrain,  d’un bâtiment industriel, de bureaux ou d’une zone de magasins.

Les impôts locaux pour des bureaux et magasins sont plus importants. Chaque ville a son barème d’impôts locaux pour une nouvelle année, et vous pourrez voir exactement le prix des impôts municipaux pour le bien qui vous intéresse. Bien sûr, quand vous trouvez un locataire  le paiement de l’impôt locatif  lui sera appliqué.

Investir dans les magasins

Quand il s’agit d’investir dans un magasin, l’emplacement est le mot-clé; même dans un centre commercial prospère, si vous investissez dans un magasin au fond d’un centre commercial en sous-sol pour un prix en apparence avantageux, attendez-vous à de nombreuses périodes de sécheresse en termes de locataires, vous absorberez aussi des frais de gestion (quelques milliers de shekels par mois, en fonction du métrage  du magasin) c’est l’usage dans les centres commerciaux. Lorsque l’on parle d’emplacement nous pensons aux mouvements de la population dans le secteur, le type de population en qualité d’acheteur et de pouvoir d’achat. Plus le trafic est important plus il y a de chance de louer un magasin plus grand et d’avoir un  loyer plus important. Si on vous propose un magasin  à proximité de commerces vides restez  à l’écart de l’affaire.

L’avantage dans l’investissement de magasins  c’est  que cela vous donne la possibilité de rénover à un coût de plusieurs milliers de shekels seulement. Et après, nous parlons d’un retour, Ainsi, l’indice est non seulement à combien nous le louons, mais à combien nous le louons par rapport  à ce que nous avons investi.

Investissement dans les bureaux

Il n’y a pas beaucoup d’offre d’acquisition concernant les  bureaux; les immeubles de bureaux sont construits principalement par les grandes entreprises pour des biens locatifs. Mais il y a des entreprises prêtes à vendre des étages  pour les bureaux.

Lors d’une acquisition de bureau il faut accorder une attention au rapport brut-net de la surface. Dans les bâtiments avec de grands halls d’accueil, plusieurs ascenseurs – de grands  espaces  de services, le ratio net brut est  supérieur et pourrait atteindre 25% à 30%. Qu’est-ce que cela signifie? Si vous avez acheté 100 mètres carrés d’espace de bureau à un coût de 10 000 shekels le mètre carré, dans la construction le ratio net brut est de 25%, vous devrez payer 1 million de shekels, mais en pratique, vous obtenez une superficie nette d’un peu plus de 75 mètres carrés.

En bref, consultez des experts, car l’acquisition de bureaux en investissement  est un sujet  plus vaste que l’achat d’un magasin.

Fiabilité du locataire

Un bien commercial est généralement loué à long terme (la majorité  souhaite  deux ans  ou plus), ce qui est bon pour vous. Tout d’abord, essayez de vérifier le locataire, la stabilité du secteur d’activité  dans laquelle il est engagé, quelles garanties il peut fournir,  afin d’éviter la nécessité de chercher de nouveaux locataires fréquemment. Vérifiez si l’activité du locataire correspond à votre type de bien.

Comment calculer le montant du loyer ?

Les prix doivent être les prix acceptés dans la région conformément au bien en question.

Lorsque vous trouvez un locataire convenable et qu’il veut un ajustement spécifique à son affaire – il y a généralement deux situations: soit le locataire effectuera les ajustements à son compte, et  les loyers seront établis en concordance,  soit c’est à vous faire des ajustements et le  prix des loyers sera en conséquence.

Garantie

Les garanties exigées pour le locataire dépendent de la surface du bien et du montant du loyer. S’il est question d’un bien loué à 4.000 shekels par mois, la garantie nécessaire sera  similaire  à la location d’un appartement : billet à ordre, chèque de caution  et ainsi de suite. Si elle est de 40.000 shekels par mois ou plus il est  d’usage d’obtenir une garantie bancaire du locataire à hauteur d’au moins 3 mois de loyer. En ce qui concerne la location de grandes surfaces pour de grandes entreprises, il faut  une garantie bancaire pour une période plus longue.

Notre cabinet  gère des locations pour les clients y compris les biens commerciaux  et nous serons heureux de vous aider pour toutes questions.

Le but de ces informations juridiques et économiques est de tracer les grandes lignes du droit en Israel .)Ceci ne peut cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat).

Sitruk & Co – Cabinet d’Avocats a Ashdod
Tel.  08-8647685  –  Fax : 08-6341626
Yossi@sitruk-law.com   –   www.sitruk-law.com

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