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Petit récapitulatif indispensable sur la fiscalité lors de l’achat d’un bien immobilier  

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Petit récapitulatif indispensable sur la fiscalité lors de l’achat d’un bien immobilier  

Ces dernières années il y a eu plusieurs changements dans le domaine de l’imposition immobilière – voici un petit récapitulatif qui vous permettra de vous y retrouver :

La taxe d’acquisition
C’est une taxe progressive. Son montant est calculé selon un certain pourcentage de la valeur de l’achat, tous les acheteurs de droits immobiliers doivent payer la taxe d’acquisition. Le taux de la taxe est différent selon la nature de la propriété. Les tranches de taxe changent chaque trimestre et il faut vérifier avant chaque achat quelle est la taxe applicable à la transaction spécifique.

Lorsqu’il s’agit d’une résidence principale :
l’acheteur bénéficiera d’un paiement de taxe réduit, voire même d’un exonération totale si le prix de l’appartement est inférieur à la première échelle de taxe.

Un appartement résidentiel supplémentaire ou investissement  :
si l’acheteur est déjà propriétaire d’un appartement ou plus la taxe d’acquisition sera de 8%.

Souvent les acheteurs sont contraints d’acheter un bien avant d’avoir réussi à vendre l’appartement dont ils sont propriétaires – pour éviter cette situation selon laquelle ils doivent payer la taxe complète comme un second appartement, le législateur a déterminé que quiconque achète un appartement au moment où il a déjà un appartement, pourra demander à payer la taxe d’acquisition comme un appartement unique, s’ il s’engage à vendre son premier appartement au cours des 18 mois qui suivent l’acquisition du nouvel appartement. Si le deuxième appartement a été acheté auprès d’un entrepreneur on peut vendre le premier appartement dans les douze mois à compter de la date à laquelle l’acheteur est entré en possession de l’appartement.

Biens immobiliers commerciaux  (terrains, locaux commerciaux et autres)
la taxe sera de 6% du prix du bien. Il faudrait aussi prendre en considération que toute transaction devra supporter  la T.V.A

Exonérations et réductions : il y a des réductions, des exemptions et des allègements fiscaux pour les nouveaux immigrants, les handicapés, les membres de familles endeuillées, aux victimes d’actes hostiles et aussi quand le bien est une donation.

La taxe sur la plus-value
La taxe sur la plus-value s’applique lorsque le vendeur fait une différence de profit entre le prix payé pour le bien à l’achat et le prix qu’il a reçu pour le bien à la vente.

La loi autorise le vendeur d’appartements, sous certaines conditions, à recevoir une exemption du paiement de l’impôt sur la plus-value. Une utilisation intelligente des dispositions d’exemption fixées par la loi peut faire économiser des sommes importantes au vendeur. Il est important avant la vente de l’appartement de faire une planification des impôts et d’acheminer l’opération afin de faire usage de l’exemption appropriée selon les circonstances.

La loi fixe plusieurs critères pour l’exonération de la taxe, un de ces critères est une exonération tous les 4 ans ou 18 mois (cela dépend si le vendeur a plus d’un appartement à la fois).

Avant de demander une exemption de la taxe de la plus-value, il faut vérifier si le vendeur a fait un bénéfice avec cette vente, car il est possible qu’il ait vendu son bien au prix d’achat ou que des dépenses élevées sur le bien n’aient pas laissé de différence. Dans ce cas il est préférable d’éviter de demander l’exemption et de maintenir le droit de l’utiliser pour un autre bien ou le  prochain appartement.

La taxe d’amélioration (taxe municipale) 

La taxe d’amélioration est imposée à un propriétaire de droits fonciers sur un bien immobilier suite à l’approbation de certains plans par les comités de planification et de construction municipale.

Cette situation se produit habituellement dans les cas où la valeur du terrain a augmenté suite à l’approbation des plans pour agrandir l’utilisation des droits fonciers (par exemple, un plan qui permet d’ajouter une autre pièce, un entrepôt ou une véranda fermée). La hauteur de la taxe d’amélioration est la moitié de la hauteur de la plus-value, à savoir, la moitié du taux d’élévation de la valeur marchande du bien immobilier.

Fiscalité sur la location lorsqu’il s’agit d’appartement :
Le plafond des loyers perçu pour les locations bénéficiant de l’exemption d’impôt sur le revenu était en 2016 de 5.030 Nis par mois. Pour les propriétaires percevant des loyers plus élevés, il existe deux options principales :

1ère option :

C’est un taux d’imposition forfaitaire de 10% sur la location. Le paiement est calculé sur le chiffre d’affaires sans déduction des dépenses.

Cette procédure est très simple à mettre en oeuvre car il n’est pas exigé de rapport annuel détaillé; mais un rapport allégé sur les revenus de la location par le biais d’un formulaire et le paiement de l’impôt ( il y a même possibilité de le faire par le biais du site internet des services fiscaux).

Dans le cas où la taxe n’a pas été payée pendant l’année elle  est payable jusqu’au 30 janvier de l’année suivante (soit jusqu’au 30/01/2016 par rapport à la location de l’année 2015).

Compte tenu de la simplicité de la procédure  – 10% (en vertu de l’article 122 de l’ordonnance impôt sur le revenu), cette option est devenue très populaire ces dernières années.

2ème option :

Pour utiliser l’exonération partielle d’impôt, lorsque dans le cadre de la taxation le montant du loyer est supérieur au plafond; celui-ci sera double et donc imposable.

A titre d’exemple, dans la mesure où le loyer dépasse le plafond de 1.000 Nis (soit 6.030 Nis au lieu de 5.030).

La charge d’impôt ne sera pas seulement de 1000, mais de 2000 en sus du plafond (en fait  il faudra doubler le montant au-delà du plafond).

Vous comprenez que lorsque le loyer est le double du plafond requis (10.060 nis par mois en 2016). Il n’y aura aucune exemption. Et la taxe pour tout le loyer sera exigée.

Le taux d’imposition sur le débiteur sera en conformité avec les tranches d’imposition ordinaires (48% d’impôt majoré de 2% pour les salariés à revenu élevé). Par contre le débiteur pourra  déduire tous les frais liés à la location de l’appartement, tels que l’entretien, les intérêts hypothécaires, l’amortissement et ainsi de suite.

Parfois, le choix de la deuxième option, par le paiement sur la base de la double imposition sur les résultats donne  un bien meilleur résultat sur le calcul de l’impôt. En effet le propriétaire peut déduire des dépenses plus importantes  (par exemple l’amortissement et le financement).

Cependant, même en l’absence de charges importantes dans la deuxième option, cela  peut être pour le bailleur plus significativement lucratif, notamment pour ceux qui ont plus de 60 ans, et qu’ils n’utilisent pas les avantages liés à  leurs tranches d’imposition, ceux qui ne travaillent pas  ou ceux qui sont résidents étrangers.

A titre d’illustration seulement – une femme de plus de 60 ans qui n’a pas de revenus supplémentaires en dehors de la location de son appartement pour un montant de 8.000 nis par mois.

Dans le cas où elle choisit l’option de l’imposition  de 10%, elle va payer un    montant de 800 nis par mois soit 9.600 nis par an.

Par contre le choix de l’option  de la taxe normale avec une exemption partielle entraînera un résultat fiscal nul de plusieurs dizaines de shekels chaque année dans son ensemble, avant même de déduire des dépenses.

Il est important de souligner que les vérifications doivent se faire individuellement par rapport à chacun, en fonction des éléments spécifiques. Outre les économies d’impôts il faut  aussi considérer les coûts de dépôt du rapport, le cas échéant, car même si le résultat du calcul de l’impôt conduirait à zéro, il y a cependant une obligation de déposer un rapport annuel auprès des services fiscaux.

Lorsqu’il s’agit de biens commerciaux  : Sur les  revenus de location commerciale il y aura  lieu de régler l’impôt sur le revenu dont le pallier initial est de 30%; sur les  revenus locatifs s’ajouteront les revenus personnels des propriétaires et par conséquent son impôt sur les revenus. Mais, il est important de préciser qu’il existe  différents types d’actifs, divers types d’investissements, différentes possibilités de méthodes d’investissement (par une société, partenariat ou privé) et conformément aux différentes options différentes conceptions de l’impôt. Toute personne, entreprise ou autres se devra d’examiner les incidences fiscales de la transaction et les taxes qui en dépendent  à toutes les étapes. 

(Le but de ces informations juridiques et économiques, est de tracer les grandes lignes du droit en Israël.  Ces lignes ne peuvent  cependant pas remplacer une consultation auprès d’un avocat)

Sitruk & Co
Cabinet d’Avocats & Notaire
1 av. Herzel – Ashdod
Tel.  08-8647685  –  Fax : 08-6341626
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