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L’achat d’un appartement en résidence de vacances en Israël (Juillet 2017)

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L’achat d’un appartement en résidence de vacances en Israël  (Juillet 2017)

Il existe différents concepts de résidence de vacances en Israël. Parfois situées dans un hôtel comme au Hilton à Eilat, ou dans des complexes touristiques comme la Marina d’Herzlia, ces appartements ont un statut juridique et fiscal particulier.

  1. Le statut juridique : légalement les appartements dans des résidences de vacances sont référencés comme des logements saisonniers et ne sont pas destinés à l’habitation de façon permanente. Ainsi, lorsque l’Etat a autorisé à construire et vendre des petits appartements en bord de mer, et a fortiori dans des hôtels, il entendait conserver l’utilité publique de logements de vacances dans ces zones touristiques.  Le plan d’urbanisme dans ces cas là prévoit donc une obligation pour les propriétaires de proposer leur logement à la location saisonnière un certain nombre de mois dans l’année. Un arrêt de la Cour Suprême en 2016 a d’ailleurs débouté les propriétaires de la Marina d’Herzlia requérant la suppression des exigences de location saisonnière de leur logement, sur le principe selon lequel la construction et la vente des appartements avaient été autorisées dans ce but et sur ce fondement. L’Etat encourage donc les collectivités locales à réprimer l’usage de ces appartements à titre d’habitation et à encourager la location touristique.
  1. Le statut fiscal : n’étant pas considérés comme des logements d’habitation mais comme des appartements de vacances destinés en partie ou principalement à la location saisonnière, les appartements de vacances ne bénéficient par des avantages fiscaux réservés aux appartements d’habitation. Ainsi, à chaque étape, la fiscalité est particulière. Au moment de l’achat c’est une taxe d’acquisition commerciale qui s’applique de 6%.  Pour un non résident ou quelqu’un possédant plusieurs biens, il se retrouve du coup en dessous des 8% applicables à un logement. Par contre il n’est pas possible pour les primo acquérant ou les nouveaux immigrants de faire valoir des avantages fiscaux. Concernant les loyers, ceux-ci sont imposés de façon marginale et dès le premier shekel, sans exemption. Enfin, au moment de la revente, il n’est pas possible d’être exempté de plus-value, par exemple comme c’est le cas pour un appartement unique. Il est parfois possible, selon l’interprétation ponctuelle de l’administration, de tenter d’argumenter en faveur de l’usage réel en tant qu’habitation, mais cet argument est en général rejeté puisque celui-ci est illégal.

L’achat d’un logement en résidence hôtelière, ou d’un appartement de vacances présente donc une complexité juridique à examiner selon le projet en particulier. Certaines résidences plutôt historiques et anciennes ont par ailleurs réussi à se libérer de certaines contraintes dues à leur statut.

Notre cabinet est à votre disposition pour tout dossier immobilier, fiscal et de patrimoine et entre Israël et la France. Publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique personnelle.

Yael Hagege Maruani
Raanana: 5 rehov Eliezer Yafe (angle Ahuza 120)
Tel: +972 (0)35 23 99 44  –  Fax:+972 (0)36 95 87 96
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