L’une des questions juridiques cruciales qui est soulevée au cours de la période de guerre que traverse l’Etat d’Israël est celle du paiement des indemnités de retard par les promoteurs dans les projets en état futur d’achèvement.
La situation de guerre actuelle justifie-t-elle le paiement d’indemnités de retard par les promoteurs immobiliers ?
La loi israélienne exige des promoteurs immobiliers le paiement d’indemnités lorsque le retard de remise des clés mentionné dans le contrat excède les 30 jours. Néanmoins, la loi prévaut également qu’un retard dû à un cas de force majeure, indépendant de la volonté du promoteur, n’est pas indemnisé.
Depuis le début de la guerre, de nombreux acquéreurs se trouvent dans une situation financière délicate, notamment en raison du fait que la date de remise des clefs est repoussée à une date ultérieure.
Certains d’entre eux sont contraints de payer un loyer pour le logement dans lequel ils vivent tout en commençant à rembourser les mensualités de leur crédit immobilier, partiellement décaissé au cours des échéances de paiement prévues selon le contrat.
Cependant, conformément à la loi, les Parties sont habilitées à convenir dans le contrat d’une clause voulant qu’en cas d’événement imprévisible et indépendant de la volonté du promoteur, le retard occasionné ne sera pas soumis au paiement d’indemnités de retard.
L’usage répandu est que cette clause figure dans tous les contrats d’acquisition en état futur d’achèvement, hormis cas exceptionnels.
De ce fait, lorsque le retard est dû à la situation sécuritaire, à la limitation du nombre d’ouvriers palestiniens pouvant travailler sur le sol israélien ou à des difficultés relatives à l’importation de matériaux de construction et matières premières, le promoteur n’aura pas forcément l’obligation de verser des indemnités de retard à l’acheteur au cours de cette période.
En dépit de cette clause contractuelle, les tribunaux israéliens ont tranché dans le passé qu’il convenait de déterminer qui est responsable du retard et de quelle manière ce dernier aurait pu être minimisé.
À titre d’exemple, au cours de la pandémie de Covid-19, la plupart des recours au tribunal déposés par des promoteurs qui souhaitaient se soustraire à leur obligation de régler les indemnités de retard ont été réfutées par les juges, hormis dans les cas où de manière objective une relation de cause à effet entre la pandémie et le retard avait été établie.
Dans le cas où le promoteur est responsable du retard de remise des clefs, il lui incombera de procéder au règlement d’indemnités aux acquéreurs pour chaque mois de retard.
Pour tous les contrats d’achat signés à compter du 1er juillet 2022, ultérieurement au premier mois de retard qui est exonéré d’indemnités, le montant des indemnités sera comme suit :
– Premier mois de retard : Pas d’indemnités ;
– Pour les mois 2, 3 et 4 : Indemnité équivalente à un mois de loyer ;
– Pour les mois 5, 6, 7, 8, 9, 10 : Indemnité équivalente à un mois et quart de loyer ;
– A partir du 11e mois et jusqu’à la remise des clefs : Indemnité équivalente à un mois et demi de loyer.
Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil juridique spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.
Maître Yonathan TSADIKA
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Arnaud Sayegh
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