Un cas intéressant a dernièrement été arbitré par un tribunal israélien dans le cadre d’un litige opposant locataire et bailleur. Le locataire prétendant que le logement était inhabitable en raison du manque d’isolation et de l’humidité, a quitté le bien sans préavis. Le propriétaire a tenté d’encaisser le chèque de garantie pour la totalité du loyer pendant la durée du contrat.
L’un des outils les plus importants dont dispose un propriétaire est un chèque émis en sa faveur, sans montant ni date, et dont le but est d’assurer le paiement des dettes ou obligations du locataire conformément au bail contracté entre les parties.
Récemment, le tribunal de première instance de Jérusalem a débouté un propriétaire souhaitant encaisser un chèque de garantie, arguant que ce dernier doit agir non seulement conformément aux dispositions du contrat, si elles existent, mais également de bonne foi.
Le contexte du litige : en juin 2018, les parties ont signé un bail portant sur la location d’une villa à Beit Shemesh pour une période de deux ans et un loyer mensuel de 9,500 ILS.
Dans le cadre du contrat signé, était convenu que la villa soit rénovée afin qu’elle soit adaptée aux besoins d’un des locataires handicapé. Conformément aux termes du contrat, un chèque de garantie, non-daté et sans montant, a été remis au bailleur par le locataire.
Toutefois, le locataire prétendant que le logement était inhabitable en raison de plusieurs défauts – que le propriétaire a refusé de réparer – a quitté ce dernier sans préavis.
À noter que le locataire appuyait ses dires sur un rapport d’expert attestant des défauts.
En réaction, le propriétaire s’est pensé en droit, sans en informer le locataire, de remplir le chèque d’un montant portant sur les loyers restants, à savoir 146,000 ILS ; le chèque a été rejeté, faute de provisions suffisantes sur le compte.
Une requête auprès de l’organisme chargé des saisies s’est également avérée infructueuse.
Le locataire ayant été autorisé à se défendre, le dossier a été confié au tribunal de première instance de Jérusalem.
Les arguments des parties sont les suivants : le bailleur argue que le locataire a abandonné la villa sans trouver de locataire de remplacement comme le prévoit le contrat de location. Pour ce qui est du montant du chèque, il a inclus le coût de la rénovation ainsi qu’une indemnisation pour le préjudice moral subi.
Pour ce qui est du locataire , il a affirmé que peu de temps après son entrée dans la villa, de nombreux défauts avaient été découverts, de sorte que, conformément à la loi, il était en droit de quitter la villa même sans préavis.
Le juge a accepté la version du locataire, voulant que le bien loué était empli de vices et de malfaçons et que de fait, la loi l’autorisait dans un cas pareil à quitter le bien sans préavis.
Le juge a estimé que le bailleur avait contrevenu à ses obligations en ignorant les demandes du locataire concernant les déficiences et qu’au moment du départ de ce dernier, il s’est empressé de remplir et de déposer le chèque de sécurité, portant, qui plus est, sur un montant indu.
Le juge a par ailleurs estimé que le bailleur avait contrevenu à ses obligations en ignorant les demandes du locataire concernant les déficiences et qu’au moment du départ de ce dernier, il s’est empressé d’encaisser le chèque de garantie.
Le juge n’a pas non plus accepté les allégations du bailleur voulant que le locataire “avait subitement quitté la location”, dans la mesure où de nombreux messages adressés par ce dernier au propriétaire venaient contredire cette version ; ces messages étaient restés sans réponse.
En revanche, le juge a accepté la version du locataire, qui s’appuyait sur l’avis d’un expert, à savoir qu’il avait quitté la villa en raison de nombreux défauts tels que l’humidité et le manque d’isolation de la toiture, la rendant impropre à l’habitation.
Le juge n’a pas été convaincu par les explications du bailleur quant au montant inscrit sur le chèque et quant à la date de dépôt de ce dernier, dans la mesure où la tentative de dépôt avait été faite avant même le départ du locataire.
Pis, le juge a estimé que c’est précisément le plaignant – le propriétaire – qui avait manqué à ses obligations de bailleur en ignorant les demandes du locataire concernant les malfaçons, et qu’à son départ, il s’est empressé de remplir et de déposer le chèque de garantie avec un montant arbitraire et incompatible avec les clauses du bail.
“Il n’était pas autorisé à remplir le chèque du montant qu’il souhaitait et encore moins à y inclure une indemnisation pour préjudice moral ou le remboursement de rénovations dont il n’avait jamais été convenu qu’elles lui seraient remboursées”.
Avant de reprendre “un chèque de garantie dans le cadre d’un contrat de location ne laisse pas au bailleur toute liberté pour en déterminer le montant, et il doit agir non seulement conformément aux clauses du contrat, si elles existent, mais également de bonne foi”.
Arnaud Sayegh
Avec l’aimable autorisation de KNE
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